建工慢谈3
建设工程领域适用专属管辖的建设工程合同纠纷案件范围及法律适用探讨
管辖是案件进入实体审理前应当跨过的第一步，也是准确适用法律的前提。对于建设工程施工合同纠纷案件适用不动产所在地人民法院专属管辖的认定，既是正确解决管辖问题的核心，同时也关乎相关案件审理时是否适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工司法解释（一）》，也关乎建设工程承包施工人是否对建设工程价款享有法定优先受偿权。
关于管辖，《中华人民给共和国民事诉讼法》第三十四条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》【以下简称《民诉法司法解释》】第二十八条规定，建设工程施工合同纠纷由工程所在地人民法院专属管辖。
关于法律适用，建设工程施工合同纠纷除了适用民法典关于建设工程的相关法律规定外，依据《建筑法》第二条、《建筑工程质量管理条例》第二条规定可知，建设工程施工合同纠纷依法适用《建筑法》及《建筑工程质量管理条例》，同时也适用《建工司法解释（一）》。
关于工程价款优先受偿权，依据《建工司法解释（一）》第三十五条，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。可知，建设工程施工合同纠纷中建设工程施工承包人依法对建设工程价款享有法定优先权。
因此，确定哪些案件属于建设工程施工合同纠纷，哪些案件与建设工程施工合同纠纷一样适用专属管辖，对于司法实务具有重要现实意义。
一、建设工程施工合同案件范围
建设工程施工合同纠纷由工程所在地人民法院专属管辖，但法律并未规定哪些案件属于建设工程施工合同纠纷。鉴于此，厘定哪些案件属于建设工程施工合同纠纷，在司法实务中是解决管辖和法律适用之前，首先要解决的问题。
《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第二条第二款规定，本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。《建设工程质量管理条例（2019修订）》第二条第二款规定，本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。中华人民给共和国住房城乡建设部发布的《建设工程分类标准》（GB/T50841-2013）1.0.3将建设工程按自然属性可分为建筑工程、土木工程和机电工程三大类，按使用功能可分为房屋建筑工程、铁路工程、公路工程、水利工程、市政工程、煤炭矿山工程、水运工程、海洋工程、民航工程、商业与物资工程、农业工程、林业工程、粮食工程、石油天然气工程、海洋石油工程、火电工程、水电工程、核工业工程、建材工程、冶金工程、有色金属工程、石化工程、化工工程、医药工程、机械工程、航天与航空工程、兵器与船舶工程、轻工工程、纺织工程、电子与通信工程和广播电影电视工程等。
2.0.1建设工程指为人类生活、生产提供物质技术基础的各类建（构）筑物和工程设施。
2.0.2建筑工程指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。
通过以上规定可知，建筑工程是建设工程的一种，但建筑工程侧重于建造房屋与场所，倾向于个体性建造，而建设工程侧重于创造建（构）筑物和工程设施，倾向于系统性建设；建设工程涉及的范围广且通常与社会公共利益相关联，而建筑工程涉及的范围相对较窄，大多与公共利益无关联。案由是法院内部划分案件类型的一种分类，虽无明确法律规定或者司法文件规定什么案件属于建设工程施工合同纠纷案件，但在确定案由时，人民法院可借鉴建设工程主管单位住房和城乡建设部发布的《建设工程分类标准》作为依据进行判断，以便案件审理时能准确适用法律。
二、哪些案件与建设工程施工合同纠纷一样适用工程所在地人民法院专属管辖
案由不仅会影响到法律关系的认定，同时还影响到案件的法律适用范围。然而，虽然法律规定了，建设工程施工合同纠纷由工程所在地人民法院专属管辖，但法律并未规定哪些案件适用建设工程施工合同纠纷的专属管辖。
通过搜索，笔者发现，现行生效的地方高院司法文件中，仅有湖南省高级人民法院出台了相关司法文件，细化规定哪些案由应由工程所在地人民法院专属管辖。
湖南省高级人民法院印发《湖南省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》【以下简称《湖南省高院建工施工合同纠纷解答》】的通知（湘高法〔2022〕102号）对湖南省各级法院认定适用建设工程所在地人民法院专属管辖作出了明确规定。《湖南省高于院建工施工合同纠纷解答》第一条规定，下列案件由建设工程所在地人民法院管辖：（一）建设工程施工合同纠纷、装饰装修合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程监理合同纠纷、农村建房施工合同纠纷，建设工程分包合同纠纷及建设工程劳务分包合同纠纷；（二）建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷。（三）工程款债权转让，债务人与受让人因债务履行发生的纠纷。（四）建设工程总承包合同纠纷。
《湖南省高院建工施工合同纠纷解答》为湖南各级法院理顺管辖，避免案件管辖空转，既能有效节省司法资源，又便于律师更有效率的为委托人提供代理服务。对于发生在湖南地区内的与建设工程相关的纠纷案件由建设工程所在地人民法院专属管辖的实务问题统一了适用标准。但放眼全国仅有湖南出台了相关地方司法文件，而其他地方并未出台地方司法文件来平息涉建设工程合同关联案件中由建设工程所在地人民法院专属管辖的争议。因此，探究哪些案件属于适用建设工程所在地人民法院专属管辖，尤其对律师专业化执业具有必要性、重要性。
下面我们通过最高人民法院建设工程相关案例，来进一步确认由建设工程所在地人民法院专属管辖案件的适用。
最高人民法院(2017)最高法民辖30号民事裁定书，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二项规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”对该项涉及的建设工程施工合同纠纷的理解，应不限于《民事案件案由规定》的建设工程合同项下的第三级、第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还包括该项下的建设工程施工相关案件：建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程 监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。
可知，除建设工程施工合同纠纷之外的建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷这7类纠纷案件都应当适用工程所在地人民法院专属管辖。
三、那些虽非建设工程施工合同纠纷案件，但同样适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建工司法解释》的案件
（一）装饰装修合同纠纷
最高人民法院《民事案件案由规定》装饰装修合同纠纷属于建设工程合同纠纷下的二级案由，虽实际中建筑装饰装修和住宅室内装饰装修都属于装饰装修合同，也都适用工程所在地人民法院专属管辖，但在法律适用时却大相径庭。
1、建筑装饰装修工程施工案件法律适用
2014年住房和城乡建设部颁布《建筑业企业资质标准》【建市〔2014〕159号】“专业承包资质”保留了建筑幕墙工程专业承包和建筑装修装饰工程专业承包资质要求。2020年住房和城乡建设部颁布的《建设工程企业资质管理制度改革方案》【建市〔2020〕94号】将“专业承包资质”中的建筑幕墙工程专业承包并入建筑装修装饰工程专业承包，两者合并为“建筑装修装饰工程专业承包”。住房和城乡建设部颁布的《建筑业企业资质标准》《建设工程企业资质管理制度改革方案》中的装饰装修工程均特指建筑装饰装修工程而不包括住宅室内装饰装修工程。
由此可知，如果案件涉及建筑幕墙工程施工和建筑装修装饰工程施工，案由应依据《民事案件案由规定》认定为建设工程施工合同纠纷，依法适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建工司法解释（一）》。
2、住宅室内装饰装修施工案件法律适用
住宅室内装饰装修工程通常不涉及公共安全与公共利益，虽其与建筑装饰装修同样适用工程所在地人民法院专属管辖【(2017)最高法民辖30号民事裁定书】，但住宅室内装饰装修却不属于建筑法调整的范畴，不适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建工司法解释（一）》，因此，住宅室内装饰施工企业缺乏资质或无资质，并不必然导致双方订立的住宅室内装饰装修合同无效。
（三）农村建房施工合同纠纷
同样，农村建房施工合同纠纷也是最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》建设工程合同纠纷下的二级案由，但农村建房施工合同纠纷却因建房的楼层高低而在适用法律时确有不同。
1、低层农村自建房法律适用
《建筑法》第八十三条第三款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》【建质[2004]216号】三 、突出重点，分类指导，创新监督管理方式：……（三）对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。可知，农村自建两层（含两层）以下住宅，属于建筑法第八十三条第三款规定的农民自建低层住宅的建筑活动，依法不适用建筑法。因此，农村自建两层（含两层）以下住宅施工案件不适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建工司法解释（一）》，因此订立的施工合同施工人无施工资质强制要求，无施工资质的施工人订立的施工合同依法具有法律效力。
2、高层农村自建房案件法律适用
基于《建筑法》第八十三条和原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》【建质[2004]216号】三 、突出重点，分类指导，创新监督管理方式：（一）对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。可知，农村自建房在3层及以上的，属于高层农村自建房，依法受建筑法调整。换言之，高层农村自建房施工案件适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建工司法解释（一）》，农村高层自建房施工合同对施工人有施工资质强制要求，无施工资质的施工人订立的施工合同依法无效。
无独有偶，重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答之三 、农民自建建筑物施工合同的承包人不具备相应的施工资质是否影响合同效力？答：农民自建两层（含两层）以下的住宅，属于《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定的“农民自建低层住宅”，承包人不具备相应的施工资质的，不影响施工合同的效力。农民自建三层（含三层）以上的住宅或者自建非住宅建筑的，承包人应当具备相应的施工资质，不具备相应的施工资质或者超越资质等级所签订的施工合同应当认定无效。
可见司法实践中，法院在认定农村自建房属于低层还是高层时，参照适用原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》相关规定。
综上，律师在代理建设工程类案件时，首先应能准确区分哪些案件属于适用建设工程所在地人民法院专属管辖，哪些案件适用合同纠纷确定管辖。通过准确认定建设工程施工合同纠纷案件和同建设工程施工合同纠纷案件一样适用建设工程所在地人民法院专属管辖的建设工程类案件类型，以达到准确区分案件裁判时是适用《民法典》关于建设工程合同的规定、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建工司法解释（一）》的特别法律规定，还是适用其他法律规定，以便准确适用法律，切实维护好当事人合法权益！
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湖南湘众律师事务所
王卫郴律师
2025年8月